כמה משכנתא אפשר לקבל

רוב האנשים מחפשים דירה ואז שואלים כמה אפשר לקבל. הסדר הזה עולה כסף ועצבים. שני כללים פשוטים קובעים את התשובה, ואפשר לחשב אותה בעצמכם לפני שנכנסים לראות דירה ראשונה.

תקרה ראשונה: שווי הנכס

בנק ישראל מגביל את שיעור המימון לפי מעמד הדירה:

• דירה יחידה: עד 75% משווי הנכס
• דירה חליפית: עד 70%. זו דירה שנרכשת על ידי מי שכבר יש לו דירה ומתחייב למכור אותה לפי חוק מיסוי מקרקעין
• דירה להשקעה: עד 50%

מכאן נגזר ההון העצמי: 25% לפחות לדירה ראשונה, 30% למשפרי דיור, ו-50% למשקיעים. ולזה צריך להוסיף את העלויות שלא נכנסות למשכנתא, כמו מס רכישה, עורך דין, שמאי ומעבר.

שתי נקודות שמפתיעות אנשים. הראשונה: המגבלה נמדדת במצטבר. אם על הנכס כבר רשומה הלוואה קודמת, היא נספרת יחד עם החדשה. השנייה: בדירות בפרויקטים במחיר מופחת יש כללי חישוב נפרדים, ובהם תקרה של 1.8 מיליון שקל בקביעת שווי הנכס כשהערכת השמאי גבוהה מכך.

תקרה שנייה: ההכנסה שלכם

ההוראה אוסרת על הבנק לאשר הלוואה לדיור שבה שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 50%. מעל 40% הבנק נדרש להקצות הון נוסף מול ההלוואה, ולכן בפועל רוב הבנקים נעצרים סביב 40%.

חשוב מכך: בחישוב נכנסות גם ההלוואות הקיימות שלכם, לא רק המשכנתא המבוקשת. הלוואת רכב של 1,500 שקל בחודש מקטינה את המשכנתא שתאושר לכם בהיקף משמעותי, וזו אחת הסיבות הנפוצות לפער בין מה שאנשים ציפו לקבל לבין מה שאושר.

המספרים, בדוגמה אחת

נניח דירה יחידה בשווי 2 מיליון שקל, הכנסה פנויה של 20 אלף שקל בחודש, והלוואה קיימת בהחזר של 1,500 שקל. הנתונים להמחשה, אבל החשבון נכון.

לפי שווי הנכס: 75% מ-2 מיליון הם 1.5 מיליון שקל.

לפי ההכנסה: 40% מ-20 אלף הם 8,000 שקל, ומתוכם 1,500 כבר תפוסים. נשארו 6,500 שקל להחזר החודשי. בריבית של 5% ל-25 שנה, ההחזר הזה תומך בהלוואה של כ-1.11 מיליון שקל. פריסה ל-30 שנה מעלה את זה לכ-1.21 מיליון.

התוצאה: לא 1.5 מיליון, אלא כ-1.11 מיליון. התקרה שעוצרת היא ההכנסה, לא הנכס. כדי שהתקרה של הנכס תהיה זו שקובעת, דרושה במקרה הזה הכנסה של כ-22 אלף שקל, בהנחה שאין הלוואות אחרות.

זה בדיוק המקום שבו הרבה עסקאות נתקעות: ההון העצמי הספיק, אבל התזרים לא.

מה משנה את התשובה

סגירת הלוואות קיימות. לפעמים סגירה של הלוואה אחת משחררת כמה מאות אלפי שקלים של יכולת אשראי. שווה לבדוק מה עולה לסגור אותה מוקדם.

הארכת התקופה. עד 30 שנה, וזה מקטין את ההחזר ומשפר את היחס. המחיר הוא יותר ריבית בסך הכל.

הכנסות שלא הוצגו. לפעמים יש הכנסה קבועה שלא נכנסה לתיק, והיא משנה את התמונה.

שינוי בסוג העסקה. ההבדל בין דירה יחידה, חליפית ולהשקעה הוא 25 נקודות אחוז של מימון. לכן כדאי לוודא מראש איך העסקה שלכם מסווגת, ולא לגלות את זה בבנק.

מה לעשות עם המספר שקיבלתם

אל תתייחסו אליו כאל תקרה שחייבים למצות. התקרה היא מה שמותר, ולא בהכרח מה שנכון לכם. השאלה השנייה, ולדעתנו החשובה יותר, היא מה ההחזר שתוכלו לעמוד בו גם כשמשהו משתנה: ריבית שעולה, הוצאה גדולה, או ירידה זמנית בהכנסה.

הדרך המסודרת לבדוק את שתי התקרות מול הנתונים שלכם, עוד לפני שאתם מתחייבים לדירה, היא להוציא אישור עקרוני. ואת שלבי התהליך המלא ריכזנו בעמוד המשכנתא לרכישת דירה.