משכנתא לכל מטרה

לאנשים שיש להם דירה בבעלות ויתרת משכנתא נמוכה, יש נכס שיושב בצד ולא עושה כלום. משכנתא לכל מטרה היא הדרך להפוך חלק מהשווי הזה לכסף נזיל, בלי למכור. בתמורה, הבית נכנס לעסקה.

נתחיל דווקא מהסוף, כי זו הנקודה שהכי חשובה: כשאתם לוקחים הלוואה בשעבוד הדירה, אתם משנים את רמת הסיכון של המשפחה. זה יכול להיות מהלך נכון לגמרי, אבל הוא לא מהלך טכני.

למה בכלל לוקחים

השימושים הנפוצים שאנחנו נתקלים בהם הם סגירת חובות יקרים יותר, שיפוץ או הרחבה, עזרה לילדים ברכישת דירה, הון להשקעה או לעסק, וגישור על פער תזרימי בין מכירה לקנייה. לכל אחד מאלה יש היגיון משלו, ולכל אחד יש אלטרנטיבה שכדאי לשים לידו.

נניח שאתם שוקלים לשעבד את הדירה כדי לסגור הלוואות בריבית גבוהה. ההיגיון ברור: להחליף אשראי יקר באשראי זול יותר. השאלה שצריך לשאול היא מה קורה אם בעוד שנתיים ייווצרו שוב חובות, כי אז יהיו גם החובות החדשים וגם המשכנתא המוגדלת. לעומת זאת, אם מדובר בשיפוץ שמעלה את שווי הנכס או מונע הוצאה גדולה בהמשך, התמונה אחרת.

כמה אפשר לקבל

שלושה גורמים קובעים: שווי הנכס, מה כבר רשום עליו, ויכולת ההחזר שלכם.

בנק ישראל מחייב למדוד את שיעור המימון במצטבר. כלומר, ההלוואה החדשה נבחנת יחד עם יתרת ההלוואות שכבר הועמדו בביטחון אותה דירה, ולא בנפרד. מעבר לכך, ההוראה קובעת שההחזר לא יעלה על 50% מההכנסה, ומעל 40% הבנק נדרש להקצות הון נוסף, ולכן בפועל זו התקרה שרוב הבנקים עובדים איתה. לפי ההוראה, הלוואות לכל מטרה בסכום של עד 120 אלף שקל פטורות ממגבלת ההחזר מההכנסה וממגבלת הריבית המשתנה, ולכן הלוואות קטנות מתנהגות אחרת מהלוואות גדולות.

אחוז המימון המדויק שכל גוף מוכן לתת להלוואה לכל מטרה הוא עניין של מדיניות פנימית, והוא משתנה בין הגופים. מי שנוקב באחוז מסוים כעובדה כללית פשוט לא מדייק.

מדרגה ראשונה, מדרגה שנייה, ולמה זה משנה

אם על הדירה כבר רשומה משכנתא, ההלוואה החדשה יכולה להירשם בדרגה שנייה, כלומר אחרי הראשונה בסדר הנשייה. הגוף שנותן אותה לוקח סיכון גבוה יותר, וזה בא לידי ביטוי במחיר ובתנאים. לפעמים עדיף למחזר את הכל למבנה אחד במקום להוסיף שכבה, ולפעמים ההפך, כי מחזור של משכנתא ותיקה בריבית טובה יכול לעלות יותר ממה שהוא חוסך.

מה אנחנו בודקים לפני שממליצים

ראשית, האם יש אלטרנטיבה זולה או פחות מסוכנת שמשיגה את אותה מטרה. שנית, מה העלות הכוללת של המהלך בשקלים, ולא רק ההחזר החודשי. שלישית, מה קורה לתזרים שלכם אם הריבית תעלה או אם ההכנסה תיפגע. ורביעית, איך המהלך הזה משתלב בתוכניות שלכם לחמש השנים הקרובות, כי שעבוד הדירה מצמצם גמישות.

אם אחרי כל אלה המהלך עדיין נראה נכון, אנחנו בונים את המבנה ומשווים הצעות. ואם לא, נגיד לכם את זה ישירות. הבית שלכם הוא לא בטוחה שמשחקים איתה.